La règle des 35 %
Depuis 2022, une règle du Haut Conseil de stabilité financière s'impose aux banques : vos mensualités de crédit, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets.
Un exemple simple : avec 4 000 € de revenus nets par mois pour le foyer, la mensualité maximale est de 1 400 €. Si vous remboursez déjà 300 € par mois pour une voiture, il reste 1 100 € pour le prêt immobilier.
Une marge existe : chaque banque peut déroger à la règle pour une petite partie de ses dossiers, en priorité pour l'achat d'une résidence principale et pour les primo-accédants. C'est là que le choix de la bonne banque fait la différence.
La durée : 25 ans maximum
La durée d'un prêt immobilier est plafonnée à 25 ans. Elle peut aller jusqu'à 27 ans pour un achat dans le neuf ou avec de gros travaux, quand le remboursement démarre plus tard.
Allonger la durée baisse la mensualité, donc augmente le montant empruntable. Mais le coût total du crédit augmente aussi. Tout est question d'équilibre.
Quels revenus sont retenus ?
Les salaires nets avant impôt, les revenus d'indépendant (en général la moyenne des dernières années), les pensions. Les loyers perçus sont souvent pris en compte à 70 %, pour tenir compte de la vacance et des charges.
Les primes variables et les revenus récents sont regardés de près. Un CDI hors période d'essai rassure, mais ce n'est pas le seul profil qui obtient un prêt.
Ce que la banque regarde aussi
- Le reste à vivre. Ce qu'il vous reste une fois la mensualité payée. Avec de hauts revenus, 35 % passent facilement. Avec des revenus modestes, la banque sera plus prudente.
- L'apport. Les banques aiment qu'il couvre au moins les frais de notaire et de garantie. Ce n'est pas toujours obligatoire, mais ça pèse.
- La tenue de vos comptes. Pas de découvert répété, une épargne régulière, même modeste : c'est souvent ce qui fait basculer un dossier.
- Votre projet. Résidence principale, investissement locatif, travaux : chaque cas se présente différemment.
Pourquoi passer par un courtier ?
Les banques n'ont pas toutes la même lecture d'un dossier. Notre travail est de présenter le vôtre à celles qui le comprendront, et de négocier le taux, l'assurance et les conditions. L'étude est gratuite, et nos honoraires ne sont dus qu'une fois votre financement obtenu.